Les étapes essentielles pour réussir son crédit immobilier en évitant les pièges

Contracter un crédit immobilier pour acheter le bien de vos rêves ou en vu de faire du locatif n'est pas un parcours du combattant, contrairement à ce que l'on pourrait croire mais un chemin nécessaire afin d'éviter de gaspiller vos salaires en intérêts, pénalités et assurances que vous auriez pu éviter !

J'imagine, qu'avant votre achat immobilier, vous vous êtes renseigné auprès de votre banquier actuel pour savoir votre capacité approximative d'investissement (n'oubliez pas qu'elle doit inclure les frais de notaire et éventuels travaux dans votre futur bien). Une fois, la promesse d'achat signée, il est temps de contractualiser ce crédit !

 

Le courtier, quel intérêt pour vous ?

Un courtier est un professionnel du crédit chargé de vous trouver la meilleure proposition pour le crédit et pour l'assurance crédit (obligatoire en France) et intervient parfois gratuitement, parfois non. Vous pourrez trouver des courtiers en ligne ou dans des agences ayant pignon sur rue.

Son rôle est de vous faire gagner du temps en interrogeant les services immobiliers des grandes banques à votre place et de vous négocier un meilleur taux en mettant en avant le volume d'affaires qu'il apporte à la banque en question.

Si on ne peut pas négliger le 1er point, le 2nd est fortement discutable pour plusieurs raisons :

  • Certaines banques en ligne ne travaillent avec aucun courtier (et de fait, leur offre de prêt est exclue des propositions de votre intermédiaire),
  • Le courtier est rémunéré pour cette activité ; il touche donc une commission d'apporteur d'affaires. Cette commission donnée, elle vient forcément en déduction des efforts que la banque peut faire sur sa proposition commerciale,
  • Certains courtiers sont affiliés à des organismes bancaires et dans ce cas, forcément, la solution qui vous sera proposée sera influencée par d'autres intérêts que les vôtres.

Vous l'avez compris, je déconseille vivement le recours à un courtier dans la plupart des cas. Pour autant, il ne faut pas bannir son utilisation dans le cas où votre dossier est limite pour obtenir un crédit immobilier. En effet, les banques procèdent à une notation de votre dossier lors de l'évaluation de celui-ci et les rapports privilégiés qu'entretiennent les courtiers avec certaines banques peuvent aider à débloquer des situations.

Dernier point : Un crédit immobilier rapporte peu d'argent à une banque ! Certes, elle emprunte à un taux moindre que le taux qu'elle vous affecte mais pour autant, elle a des frais de gestions pour maintenir son offre de crédit immobilier. Son intérêt est autre : c'est un produit qui rend captif le client ! En effet, en échange de ce crédit, la quasi totalité des banques vous demandent la domiciliation bancaire de vos revenus. Ceci vous amènera à prendre des moyens de paiement chez eux, des livrets d'épargne, et d'autres produits qui seront beaucoup plus rémunérateurs pour eux (je vous engage vivement à lire l'article Conseiller bancaire ou commercial ? à ce sujet). N'oubliez pas que, comme toute entreprise, l'unique but d'une banque est de faire de l'argent (mais ne pensez pas que ce besoin soit forcément à votre détriment)

 

Le rating ou notation de votre dossier

Le rating est une action très courante dans le monde de la banque / finance. C'est une opération permettant d'évaluer les risques suivant une grille stricte de critères et de déterminer factuellement le risque encouru !

Vous serez donc notés et ainsi la banque estimera le risque qu'elle prendra à vous prêter une somme d'argent. De ce risque découlera un refus ou une autorisation ; et dans ce dernier cas, une estimation de la proposition qui peut vous être faite. Pour vous donner une idée des critères qui peuvent être appliqués par une banque (chaque banque a sa propre grille et celle-ci évolue au gré de l'évolution de la base de clients), voici quelques pistes de réflexion :

  • Etes vous en CDI depuis plus de 3 ans ? 
    • L'objectif est de vérifier votre stabilité professionnelle et ainsi estimer le risque d'un licenciement
  • Avez-vous été à découvert sur les 3 derniers mois ? Avez-vous de l'épargne ?
    • L'objectif est de vérifier votre gestion quotidienne de vos revenus. Que vous ayez d'importantes rentrées d'argent ou pas, ce qui intéressera votre future banque est de savoir si vous savez le gérer
  • Avez-vous prévu de mettre un apport ?
    • On pourrait croire que cette question est redondante avec celle sur l'épargne, mais en fait pas du tout ! Si vous mettez un apport, vous diminuez le risque pour une banque de se retrouver avec un appartement à vendre à perte en cas de saisie pour impayés
  • Avez-vous moins de 35 ans ?
    • Vous êtes considéré comme jeune actif et la banque pourra donc potentiellement tenter de vous placer quelques uns de ses produits d'épargne maison afin d'accroître son revenu
  • Gagnez-vous plus de 45K€ net (personne seule) par an ?
    • Il s'agit évidemment de privilégier les personnes à gros revenus. Beaucoup plus friands de produits connexes que les autres

Ayez bien conscience que lorsque vous vous engagez dans le chemin de recherche d'un crédit immobilier, il faut vous présenter sous votre meilleur jour afin d'espérer obtenir la meilleure offre possible ! Une variation de 0,1% de sur un crédit de 200 K€ contracté pour une durée de 20 ans représente un surcoût de 2.300€ qui va dans la poche de la banque.

 

Les leviers de négociation d'un crédit immobilier

Procédez par étape :

  • Renseignez-vous sur votre capacité à obtenir des prêts aidés,
  • Ayez un dossier complet avant chaque rendez-vous bancaire ! Chaque banque a sa propre liste de justificatif (qui varie légèrement d'un établissement à l'autre) et celle-ci doit être obligatoirement fournie. N'allez pas en rendez-vous sans respecter ce point, vous vous décrédibiliseriez !
  • Prenez le temps de vous renseigner sur les taux en vigueur en fonction de la durée que vous visez. Pour moi, le site de référence est Meilleur Taux : Barômètre des taux. En effet, il classifie les taux en fonction de la durée de ceux-ci et de la "qualité" de votre dossier ! Cela vous donnera un premier point de repère pour évaluer la proposition que vous fera le réseau bancaire,
  • Faites le tour de tous les réseaux bancaires
    • Passez par leur site en ligne pour effectuer une pré-étude de votre dosser, cela vous fera gagner du temps sur la faisabilité et les conditions qui vous seront proposées,
    • N'oubliez pas de jeter un oeil aux banque en ligne, elles ont toutes (ou quasi) une offre de crédit immobilier et celle-ci peut-être hyper compétitive !
    • Consignez toutes les informations recueillies dans un tableau excel synthétique :
      • Type de crédit : Fixe, Variable, Fixe puis Variable
      • Taux facial du crédit
      • Taux d'assurance
      • Durée
      • Crédit caution ou hypothèque
      • Montant total du coût du crédit (intérêts d'emprunts, assurance crédit, frais de dossier, frais de cautionnement)
  • Quand vous aurez vu suffisamment (à votre goût) d'établissements, faites jouer la concurrence entre vos 2 favoris (normalement, les 2 qui ont le montant total du coût de crédit le plus bas)
    • Venez avec la proposition de l'un chez l'autre et demandez leur de faire mieux. N'ayez pas de scrupule à effectuer cette démarche,
    • Voyez les établissements prêts à accepter la délégation d'assurance (i.e. ne pas confier l'assurance du crédit à la banque mais à une société tierce). A garantie égale, vous pourriez faire 50% d'économie sur cette composante du crédit ! 
      • La loi oblige la banque à ne pas refuser une délégation d'assurance. Dans les faits, il n'est pas rare que certains établissements ne jouent pas le jeu. En effet, l'assurance crédit est fortement rémunératrice pour une banque 
  • Une fois sélectionné votre offre favorite, soyez vigilant sur les points suivants :
    • L'usage veut que la banque vous offre, a minima, la 1ère année de cotisation CB (si vous ne sélectionnez pas une banque en ligne)
    • Les clauses suivantes doivent être surveillées
      • Remboursement anticipé : vous remboursez totalement le crédit à l'aide de vos fonds. Soyez vigilant à ce que la banque n'inclue pas dans le contrat, une pénalité en cas de remboursement anticipé !
      • Rachat anticipé : vous remboursez totalement le crédit à l'aide d'un autre crédit contracté par un établissement concurrent ! Soyez vigilant à ce que la pénalité ne dépasse pas 3% du capital restant dû, plafonnée à 6 mois d'intérêts !
      • Modulation de votre crédit : Assurez-vous de pouvoir faire varier vos crédits à la hausse en fonction de vos besoins. En effet, vous aurez parfois tout intérêt à accélérer le remboursement de votre crédit (généralement au début de celui-ci),
      • Privilégier les offres avec une caution mutuelle et non pas une hypothèque. La caution est remboursable à l'issue du crédit (si vous n'avez eu aucun incident) et est moins chère que l'hypothèque. Par ailleurs, pour une hypothèque, en cas de revente du bien avant le terme du crédit, vous aurez des frais de levée d'hypothèque à payer.
    • Autour du crédit immobilier, les banques sont tentées de vous faire signer d'autres produits :
      • L'assurance chômage : cette assurance chère n'est conseillée que si vous êtes en risque fort ! Sachez par ailleurs que les conditions d'obtention de la prise en charge sont restrictives ! Renseignez-vous bien sur la durée maximale d'indemnisation et le démarrage de la prise en charge de celle-ci,
      • L'assurance habitation pour votre nouveau logement. Vous avez parfaitement le droit de le refuser et je vous engage à le faire... Cette proposition commerciale est rarement intéressante pour vous

 

Quand penser à la renégociation ?

Tout simplement quand les taux ont drastiquement chuté ou que vous subissez un accident de la vie (séparation, décès, ...). Dans un cas, vous allez vouloir obtenir un taux plus compétitif et dans l'autre, vous souhaiterez obtenir un allongement de la durée de crédit.

Pour la suite de ce paragraphe, je ne traiterai que du 1er cas (réduction du taux). Il n'existe pas d'éléments clairs pour savoir quand renégocier à la baisse un crédit mais voici quelques éléments qui devraient vous aider dans votre réflexion !

  • Quand vous renégociez un crédit, outre le fait de changer de banque (les banques sont réticentes à renégocier leur propre crédit) et donc de gérer la nouvelle domiciliation bancaire de vos prélèvements/virements, vous devrez, de nouveau, payer des frais. C'est pour cette raison qu'un rachat de crédit n'est pas toujours intéressant. Les nouveaux frais à envisager sont :
    • Des frais de dossier
    • Une nouvelle caution / hypothèque
    • Les pénalités de rachat anticipé
  • Si vos moyens le permettent, gardez les mêmes mensualités, voir augmenter celles-ci légèrement ; les économies en seront encore plus impressionnantes ! En effet, le coût du crédit dépend du taux mais aussi de la durée du crédit. Mais ces 2 variables sont liées, plus la durée est courte, plus le taux est bas (normal le risque est lié également à la durée du crédit)
  • Plus votre crédit est amorti (i.e. remboursé), moins le rachat sera intéressant ! Il est donc intéressant de renégocier un crédit "jeune" (i.e. moins de 5 ans de vie)
  • Prenez en compte la durée avant revente de votre bien. Vous n'amortirez pas les frais si la revente prévue est proche de votre renégociation

N'hésitez jamais à étudier une renégociation de crédit, vous économiserez des € qui pourront être investis dans votre épargne ou dans vos loisirs !

 

Les prêts aidés : Des économies à la clef

Les prêts aidés peuvent vous permettre de réduire drastiquement le coût de votre projet. Renseignez-vous sur votre éligibilité

  • Prêt à Taux Zéro : Ce prêt avantageux vous est accordé en fonction de plusieurs critères (zone géographique, ancienneté du logement, travaux et travaux à effectuer). Attention : Ce prêt est accordé par l'établissement bancaire chez qui vous réalisez le prêt principal ; il est donc impératif que cet établissement soit conventionné et puisse le réaliser,
  • 1% logement : Si vous êtes dans votre société depuis plus de 18 mois et que votre société cotise à un organisme habilité (quasi obligatoire pour une société de plus de 10 salariés), vous pourrez prétendre à ce crédit à taux préférentiel,
  • Plan d'Epargne Logement / Compte Epargne Logement : Les intérêts générés par votre PEL/CEL donnent droit à des droits sur un crédit à taux "préférentiel" (qui ne l'est pas vraiment quand les taux sont bas) avec en bénéfice une aide de l'état. Il est donc évident que, plus votre PEL/CEL sera ancien et alimenté, plus les droits seront intéressants,
  • Prêt à l'accession Sociale : Ce prêt est conditionné à vos ressources. Il ne peut être associé à un crédit "classique" auprès d'un établissement bancaire ; en revanche, il peut tout à fait être associé à un autre prêt aidé !
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