La rentrée a, comme à son habitude, annoncé son lot de mauvaises nouvelles pour le portefeuille des français et il faut dire que cette année 2017, le mois de septembre a été un « beau » cru avec notamment un changement de règle sur le Plan d’Epargne Logement. 

Le PEL est un produit qu'on ne présente plus au français. Il était dans les années 80 - 90 au centre de la stratégie patrimoniale de chacun d'entre nous et offrait, à l'époque, tout un tas d'avantages fiscaux avec un taux garanti imbattable. Ses atouts ont fondu comme neige au soleil et son attractivité a donc suivi le même constat. 

Essayons de faire parler les quelques statistiques trouvées sur le sujet afin de comprendre la raison profonde de ce changement d'intérêt par les français et surtout, de répondre à la question : devons-nous profiter de ce dernier trimestre 2017 pour ouvrir un PEL avant de tomber sur la nouvelle version de ce produit qui a déjà plus de 30 ans.

 

Encours moyen des PEL : une stabilité en trompe l'oeil 

Regardons l'évolution du nombre de PEL sur les 10 dernières années ainsi que l'encours moyen correspondant.

 

Graph1 : Variation de l'encours global des Plans d'Epargne Logement

A première vue, le PEL est un produit qui séduit toujours les français et on constate que l'encours n'a pas été fortement dégradé par les nouveaux arrivants (les 8,33% nouveaux arrivants qui influent mécaniquement à la baisse sur l'encours moyen des PEL déjà existants). Cette première analyse est évidemment fausse car elle ne prend pas en compte plusieurs facteurs :

  • La variation de l'inflation sur la même période qui est d'un peu de 9% => En € constant, la valeur de l'encours moyen du PEL a perdu près de 10% en 10 ans. 
  • Les intérêts produits par les PEL, jusqu'en 2015 inclus, représentaient 2,5% brut de CSG (non imposable à l'impôt sur le revenu) => La valeur d'un PEL ouvert en 2005 avec 1.000€ vaudrait 1182,89€ sans aucun versement complémentaire (soit une hausse de 18,2% sur la période).

Ces 2 points mettent en avant que la relative stabilité de l'encours masque, en réalité, une baisse significative de celui-ci. Baisse qui ne peut s'expliquer uniquement par l'arrivée des nouveaux entrants. Elle indique que sur la période, les français ont réorienté une partie de leur flux d'épargne vers d'autres supports que le PEL.

 

La prime d'état : véritable atout du produit ! Vraiment ?

Un des points forts mis en avant pour ce produit est le fait que l'état offre une prime d'état si vous utilisez les fonds d'un PEL pour acheter votre bien immobilier (et que vous effectuez un crédit logement en utilisant le taux contractuel du PEL). 

Ci-après, vous trouverez la variation du nombre de primes d'état versé ainsi que le montant moyen de celle-ci 

Graph2 : variation du volume de prime d'état versé

Nous constatons sur le graph2 que le montant global de la prime d'état versé par les pouvoirs public a fondu en 10 ans : 70% de baisse du volume de prime d'état conjuguée à 34% de baisse du montant moyen de celle-ci ; on peut appeler ce phénomène inédit pour ce produit : une dégringolade. Evidemment, la remarque au sujet de l'inflation pour le graph1 est également valable ici. Corrigé de l'inflation, la valeur, en euro constant de la prime moyenne aurait chuté de près de 50% !

Par ailleurs, on constate un pic du montant moyen de la prime d'état en 2012. Ce pic est expliqué par un changement fiscal en 2011 qui a encouragé les "vieux porteurs" a liquidé leur PEL afin de bénéficier de la fameuse prime. Ce mouvement a probablement été encouragé par Bercy pour purger les anciens PEL qui proposaient des taux d'intérêt hors normes et imbattables. 

Pourquoi cette prime d'état est devenue moins attractive pour les français ? Pour 2 raisons principales :

  • A partir de 2012, celle-ci était conditionnée à l'obtention d'un crédit logement au taux "préférentiel" du PEL. Taux qui n'était plus intéressant depuis bien longtemps
  • La prime, plafonnée à 1.500€, est calculée en fonction des intérêts obtenus. Donc mécaniquement, plus les taux d'intérêt du PEL sont bas, plus il faut mobiliser de capital pour obtenir cette fameuse prime => La rentabilité du produit chute !

Mais pourquoi diable, les français ne se bousculent plus pour ouvrir un PEL et profiter de cette prime d'état ?

Cette prime est conditionnée à l'obtention d'un crédit logement à partir du PEL. Le taux d'emprunt étant fixé au moment de l'ouverture du crédit, vous verrez qu'il n'a jamais été réellement intéressant depuis 2010 

 

Graph3 : Variation des taux d'emprunt et de rémunération

Le PEL avait été créé pour permettre d'emprunter aux français à un taux "préférentiel" afin de diminuer le coût global de l'endettement pour un achat immobilier. Hors, à partir de 2011, l'écart de taux moyen du crédit à taux fixe sur 20 ans n'a cessé de se creuser au détriment du taux "préférentiel" lié au PEL. Ce produit d'épargne est un produit secondaire, c'est à dire qu'il n'est ouvert que lorsque l'épargnant estime avoir assez de fonds sur ses livrets standards de disponible. 

On peut donc imaginer que dans la plupart des cas, l'écart de taux entre celui proposé par votre banque et le taux "préférentiel" du PEL est plus important que celui présenté dans le graph3. En effet, comme indiqué, dans mon dossier Crédit Immobilier, les emprunteurs ne sont pas égaux face aux taux d'emprunt proposés par les banques (i.e. un emprunteur avec une épargne sera systématiquement mieux noté qu'un emprunteur lambda) ; il aura donc un meilleur taux que celui observé en moyenne ! 

Par ailleurs, pour mettre en relief, le taux de rémunération du PEL (certes garanti), vous trouverez le taux moyen de rémunération des fonds en € pour les Assurances Vie. Si l'écart de taux était en moyenne de 0,5% en 2002, celui-ci a explosé en 2005 pour passer à plus de 1,5% ! Même en admettant que le régime fiscal des 2 produits est différent, une assurance vie de plus de 8 ans observe un abattement de 4.600€ sur les gains pour une personne seule (9.200 € pour un couple) qui tend à réduire, voir annuler, le bénéfice fiscal du PEL (ce bénéfice disparaît pour les plans ouverts en 2018).

Depuis 2016, le taux de rémunération du PEL a fondu comme neige au soleil pour atteindre les 1% brut de CSG/CRDS.

 

Faut-il se presser d’en ouvrir un ?

La perte d'attractivité du PEL au profit des multiples autres produits résulte probablement d'une volonté de l'état de tuer ce produit historique et trop contraignant pour les pouvoirs publics (taux garanti pendant 15 ans, régimes fiscaux multiples suivant ancienneté) !

Objectivement, on peut avoir du mal à voir l'intérêt d'ouvrir un produit qui :

  • Offre un taux garanti mais excessivement bas
  • Oblige à une période d'investissement minimale de 4 ans avec un minimum de 540 € / annuel
  • Entraîne la clôture du plan en cas de retrait d'argent (avec éventuellement un recalcul minoré des intérêts si la fermeture du plan a lieu 2 ans après l'ouverture) 

On pourra plutôt lui préférer l'Assurance Vie et adapter sa stratégie d’épargne comme suit :

  • Vous n'avez aucune certitude sur la nécessité de disposer de vos fonds, investissez vos fonds sur le support en € d'une assurance vie (allez jeter un oeil à ce palmares pour achever de vous convaincre !)
  • Vous êtes certain de pouvoir bloquer vos fonds au minimum 4 ans (même durée que le PEL pour compenser les frais d’entrée non négligeables sur ce type de support), investissez vos fonds dans des SCPI via une Assurance Vie. Vous n'aurez aucun mal à trouver des rendements brut > 5%.

 

Bon investissement !

 

Les sources utilisées pour cet article

  • Trésor Français : Information aggrégée sur les PEL
  • Cafpi : Historique des crédits immobiliers en France
  • Insee : Base de données sur l'inflation française
  • Finadoc : Historique des taux moyens des fonds en € des assurances vie
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